schrittweise zum ziel 
Bauen mit dem Architekten - ein Leitfaden

 

 

 

1. Schritt: Grundlagenermittlung. 

In dieser Phase werden Vorstellungen und Ziele des Bauherren geklärt, damit der Architekt sie später präzise umsetzen kann. Baurechtliche Bestimmungen und örtliche Vorschriften werden erhoben. Dann ist alles bereit für erste Überlegungen, was und wie gebaut werden soll; Dabei wird auch an die sich wandelnde Nutzung der Immobilie gedacht; was nach 20 oder 30 Jahren sein wird, wenn z.B. die Geschäftsräume erweitert werden müssen oder die Kinder aus dem Haus sind.

  

2. Schritt: Vorplanung/Kostenschätzung.

 In der Vorplanung werden die Ergebnisse der Grundlagenermittlung mit den Wünschen des Bauherren in Einklang gebracht. Ein Planungskonzept mit Lösungsansätzen wird erarbeitet und erste Skizzen dem Bauherren vorgestellt. Während der Vorplanung kann auch eine Bauvoranfrage eingereicht werden, die die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens ermittelt. Am Ende der Vorplanung steht die erste Kostenschätzung.

 

 

3. Schritt: Entwurfsplanung/Kostenberechnung.

 Nach der Entscheidung für einen Entwurf folgt die Entwurfsplanung. Sie beginnt mit der Durcharbeitung der Baupläne. Andere Fachleute werden einbezogen, erste Verhandlungen mit den zuständigen Behörden haben stattgefunden und die Kostenberechnung liegt dem Bauherren vor. Sie ist die Basis, auf der Bauherr und Architekt während der gesamten Planungs- und Bauphase die Kostenentwicklung kontrollieren.

  

Nochmals: Sparpotentiale ausloten.

 Von den Zielsetzungen und erhobenen Rahmenbedingungen ausgehend, können weitere Einsparungsmöglichkeiten erwogen werden. Kritisch sind dabei generell besonders die Betriebs- und Unterhaltskosten, die auf grundlegenden Planungsentscheidungen beruhen, zu betrachten. Beim kostengünstigen Bauen ist es jetzt an der Zeit zu prüfen, welche Ausstattung in den ersten jahren sinnvoll und notwendig ist und was man auch später noch "nachrüsten" kann.

  

4. Zwischenziel: Genehmigungsplanung.

 Im vierten Schritt geht es dann an die Genehmigungsplanung. Pläne werden vom Architekten bei der Baubehörde eingereicht, vielleicht auch wegen einiger Auflagen noch einmal geändert und vervollständigt. Übrigens erspart auch das sogenannte "genehmigungsfreie Verfahren" (gemäß § 67 Landesbauordnung) keineswegs diese Planungsarbeiten. Alle Bauunterlagen einschließlich der geforderten Nachweise müssen vollständig bei der Behörde eingereicht werden.

  

5. Schritt: Werkplanung, Ausschreibung, Vergabe.

 Liegt die Genehmigung vor, beginnt die Werkplanung. Dabei stellt der Architekt für die Auftragsvergabe an die Firmen eine sogenannte Mengenermittlung und eine genaue Leistungsbeschreibung in einem Leistungsverzeichnis zusammen. Dieses Leistungsverzeichnis dient dazu, Angebote bei Firmen einzuholen und zu bewerten. Nach Verhandlungen mit den Anbietern stehen die Auftragsvergabe und ein Kostenanschlag (link im Aufbau), der die Kostensummen für Handwerker und Baufirmen enthält, an.

  

Honorar und Zahlungstermine.

 Das Honorar des Architekten unterliegt einer Honorarordnung (HOAI). Die Honorarsumme richtet sich nach der Bausumme und nach der Schwierigkeit der Bauaufgabe. Honorare werden nach Planungs- und Baufortschritt angefordert. Die erteilte Baugenehmigung z.B. ist ein klassischer Termin, zu dem ein Teil des Honorars in Rechnung gestellt wird. Das letzte noch ausstehende Honorar zahlt der Bauherr erst, wenn die Bauarbeiten abgeschlossen sind und ihm eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt.